Một số người dân hiện nay có thắc mắc về việc đã mua đất nông nghiệp, sau đó tự ý xây nhà để ở nhiều năm nhưng chưa làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, thì có được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hay không?

Trường hợp cụ thể được phản ánh như sau: Vào tháng 2/2016, một gia đình đã nhận chuyển nhượng mảnh đất có diện tích 226,8m², thuộc loại đất trồng cây hàng năm, thời hạn sử dụng đất ghi nhận đến ngày 01/5/2017. Sau khi mua đất, gia đình đã tiến hành xây dựng nhà ở và sinh sống ổn định trên mảnh đất này từ thời điểm đó đến nay.

Gia đình cho biết, thửa đất này hiện nằm trong quy hoạch sử dụng là đất ở tại nông thôn, không có tranh chấp, không bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp cưỡng chế thi hành án. Đồng thời, quyền sử dụng đất cũng không bị ảnh hưởng bởi các biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, từ thời điểm mua đất đến nay, họ vẫn chưa thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.

Hồ sơ liên quan hiện có gồm:

• Giấy viết tay mua bán đất có chữ ký hai bên và người làm chứng (ngày 17/2/2016)
• Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND huyện cấp ngày 01/5/1997
• Căn cước công dân (bản sao công chứng)
• Sơ đồ hiện trạng thửa đất số 688, tờ bản đồ số 04

Vậy trong trường hợp này, gia đình cần làm gì để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Phản hồi từ cơ quan quản lý: Có thể bị xử phạt và chưa đủ điều kiện cấp sổ đỏ

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai năm 2024, cụ thể:

• Điều 95 Luật Đất đai 2013 và Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định: Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có trách nhiệm đăng ký biến động đất đai trong vòng 30 ngày kể từ ngày có thay đổi. Việc chưa đăng ký trong thời gian dài là hành vi vi phạm quy định.
• Điều 57 Luật Đất đai 2013 và Điều 121 Luật Đất đai 2024 đều nêu rõ: Nếu muốn chuyển đất nông nghiệp (trồng cây hàng năm) sang đất ở thì bắt buộc phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 có quy định cụ thể tại Khoản 5, Điều 139 về việc xử lý các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai sau ngày 01/7/2014. Trong đó, nếu người sử dụng đất tự ý chuyển mục đích mà không xin phép, thì không được Nhà nước cấp sổ đỏ cho phần diện tích vi phạm và có thể bị xử phạt theo quy định.

Mức phạt cụ thể khi xây nhà trên đất nông nghiệp trái phép

Theo Điều 10 Nghị định số 123/2024/NĐ-CP, việc sử dụng đất nông nghiệp sai mục đích (không phải đất trồng lúa hoặc đất rừng) để xây nhà ở mà không có sự cho phép sẽ bị xử phạt như sau:

• Từ 10 đến 20 triệu đồng nếu diện tích vi phạm dưới 100m²
• Từ 20 đến 30 triệu đồng với diện tích từ 100m² đến dưới 300m²
• Từ 30 đến 50 triệu đồng nếu diện tích từ 300m² đến dưới 500m²
• Từ 50 đến 100 triệu đồng cho diện tích từ 500m² đến dưới 1.000m²
• Trên 1.000m², mức phạt từ 100 đến 150 triệu đồng

Lưu ý: Nếu hành vi vi phạm xảy ra tại khu vực thuộc phường, thị trấn (tức là đất đô thị) thì mức phạt sẽ tăng gấp đôi.

Biện pháp khắc phục và hướng dẫn tiếp theo

Ngoài việc bị xử phạt, người vi phạm còn có thể bị buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất, trừ trường hợp được quy định tại Khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai 2024. Đồng thời, nếu có thu lợi từ việc sử dụng đất sai mục đích, sẽ bị buộc nộp lại phần lợi nhuận bất hợp pháp đó.

Trong trường hợp này, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình cần:

1. Làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở nếu phù hợp quy hoạch;
2. Nộp phạt vi phạm hành chính theo quy định;
3. Đăng ký biến động đất đai tại văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện;
4. Chuẩn bị hồ sơ xin cấp sổ đỏ theo quy định pháp luật hiện hành.

Người dân nên trực tiếp liên hệ UBND cấp xã, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện hoặc văn phòng đăng ký đất đai để được hướng dẫn cụ thể phù hợp với từng trường hợp.