Một trong những băn khoăn phổ biến hiện nay là: đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng có được phép mua bán, chuyển nhượng hay không?

Theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai năm 2024, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm hoặc đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức thì được giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất với thời hạn là 50 năm.

Khi thời hạn này kết thúc, người dân được tiếp tục sử dụng đất mà không cần thực hiện thủ tục gia hạn, theo đúng thời hạn quy định. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là: trong thời điểm "tiếp tục sử dụng" sau khi hết thời hạn, liệu người sử dụng đất có thể chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp hay thừa kế đất không?

Điều kiện để thực hiện các quyền đối với đất nông nghiệp

Theo Khoản 1 Điều 23 và Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được phép thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn... nhưng phải đáp ứng một số điều kiện bắt buộc.

Cụ thể:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hợp pháp, trừ một số trường hợp đặc biệt như chuyển đổi khi dồn điền đổi thửa, tặng cho Nhà nước, cộng đồng dân cư hoặc theo các điều khoản riêng của Luật.
• Không có tranh chấp về đất đai, hoặc nếu có thì đã được giải quyết bằng bản án/quyết định có hiệu lực pháp luật.
• Không bị kê biên, áp dụng biện pháp thi hành án hoặc các biện pháp khẩn cấp tạm thời.
• Đặc biệt quan trọng: quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi đất còn trong thời hạn sử dụng.

Như vậy, mặc dù được tiếp tục sử dụng đất sau khi hết thời hạn, nhưng nếu chưa thực hiện thủ tục xác nhận lại thời hạn hoặc chưa được ghi nhận trong Giấy chứng nhận, thì người dân không thể thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp...

Phải làm gì để được xác nhận tiếp tục sử dụng đất?

Theo Điều 65 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, người sử dụng đất có nhu cầu xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận cần thực hiện các bước sau:

1. Nộp hồ sơ gồm:
   • Văn bản đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất (theo Mẫu số 09);
   • Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

Hồ sơ nộp tại cơ quan tiếp nhận và trả kết quả theo quy định (có thể là UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai).

2. Cơ quan có thẩm quyền sẽ:
   • Kiểm tra hồ sơ;
   • Xác nhận lại thời hạn sử dụng theo quy định tại Điều 172 Luật Đất đai vào sổ đỏ hiện có hoặc cấp mới sổ đỏ nếu người dân có nhu cầu;
   • Cập nhật vào cơ sở dữ liệu đất đai;
   • Trả kết quả cho người dân trực tiếp hoặc thông qua UBND cấp xã.
3. Thời gian xử lý không quá 7 ngày làm việc, theo quyết định của UBND cấp tỉnh.

Kết luận

Tóm lại, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được tiếp tục sử dụng đất sau khi hết thời hạn mà không cần làm thủ tục gia hạn. Tuy nhiên, nếu muốn chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,... thì đất phải còn trong thời hạn sử dụng, tức là phải thực hiện thủ tục xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận. Việc này không chỉ bảo vệ quyền lợi người dân mà còn đảm bảo tính pháp lý khi giao dịch đất đai.