Bước sang năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến sự thay đổi mạnh mẽ về cơ cấu nguồn cung. Đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM, phân khúc căn hộ bình dân gần như biến mất, trong khi căn hộ trung cấp ngày càng khan hiếm. Thay vào đó, chung cư cao cấp và hạng sang sẽ chiếm lĩnh, dẫn dắt thị trường cả về nguồn cung lẫn giá bán.

Giá bán chung cư tăng mạnh, tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn

Theo báo cáo từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, năm 2024, giá bán căn hộ tại các thành phố lớn đã tăng trưởng mạnh mẽ. Ngoài nhu cầu ở thực, chung cư đã trở thành kênh đầu tư hấp dẫn với tỷ suất lợi nhuận trung bình trên 30%/năm – một trong những mức cao nhất trên thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, từ quý IV/2024, lượng giao dịch có dấu hiệu chững lại, giá bán đi ngang nhưng vẫn giữ ở mức cao, tạo tiền đề cho xu hướng mới trong năm 2025.

Nguồn cung căn hộ năm 2025: Cao cấp và hạng sang chiếm ưu thế

Theo dự báo:

• Tại Hà Nội: Năm 2025 dự kiến có khoảng 30.000 căn hộ mới được mở bán, trong đó 60–70% là căn hộ cao cấp, còn lại 30–40% là căn hộ hạng sang.
• Tại TP.HCM: Nguồn cung mới khoảng 12.000 căn, trong đó phân khúc cao cấp chiếm 42% và hạng sang chiếm 46%, tức là gần 9/10 sản phẩm tung ra thị trường đều thuộc phân khúc cao cấp trở lên.

Đáng chú ý, mức giá khởi điểm của nhiều dự án mới từ cuối năm 2024 đã vượt 60 triệu đồng/m2, khiến nhóm khách hàng thu nhập trung bình ngày càng khó tiếp cận nhà ở.

Nguyên nhân chung cư cao cấp chiếm lĩnh thị trường bất động sản

Có nhiều yếu tố khiến phân khúc chung cư cao cấp và hạng sang trở thành chủ đạo của thị trường năm 2025, bao gồm:

1. Bảng giá đất mới: Việc áp dụng bảng giá đất điều chỉnh đã làm chi phí đầu vào của các dự án tăng mạnh, kéo theo giá bán căn hộ cũng tăng tương ứng.
2. Quỹ đất khan hiếm: Tại các thành phố lớn, quỹ đất ngày càng hạn chế, buộc chủ đầu tư phải tập trung vào các dự án cao cấp nhằm tối ưu hiệu quả kinh doanh.
3. Nhu cầu nâng cao chất lượng sống: Tầng lớp trung lưu ngày càng đông đảo, có nhu cầu cao hơn về tiện ích, hạ tầng và chất lượng công trình. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp tập trung phát triển sản phẩm cao cấp để đáp ứng thị hiếu.
4. Tái khởi động dự án: Nhiều dự án được phê duyệt từ trước đã khơi thông pháp lý, khi tái khởi động cũng định vị ở phân khúc cao cấp nhằm phù hợp xu hướng thị trường.
5. Tâm lý đầu tư và đầu cơ: Một số chủ đầu tư và nhà đầu tư lợi dụng sự khan hiếm nguồn cung để đẩy giá lên cao, kể cả ở những khu vực chưa có hạ tầng đồng bộ, càng khiến mặt bằng giá chung cư bị đẩy lên mức cao mới.

Xu hướng đầu tư chung cư năm 2025

Trong bối cảnh căn hộ bình dân biến mất, chung cư cao cấp không chỉ là lựa chọn của nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực mà còn là kênh đầu tư hấp dẫn. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn và hiệu quả, người mua cần:

• Lựa chọn chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm triển khai dự án lớn.
• Ưu tiên dự án ở vị trí kết nối hạ tầng tốt, có tiềm năng tăng giá dài hạn.
• Xem xét kỹ về pháp lý, tiến độ, chất lượng công trình trước khi xuống tiền.

Kết luận

Năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt tại Hà Nội và TP.HCM, sẽ bước vào giai đoạn mà chung cư cao cấp và hạng sang chiếm lĩnh hoàn toàn. Đây vừa là cơ hội, vừa là thách thức cho cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà ở thực. Trong bối cảnh giá bán ngày càng tăng, việc lựa chọn đúng dự án và đúng thời điểm sẽ quyết định thành công của các nhà đầu tư trên thị trường.